搜索
猜你喜欢

安远房价要跌了吗???

[复制链接]
admin 管理员 发表于 2018-7-13 22:47:00 | 显示全部楼层 |阅读模式 查看: 712|回复: 0

招聘

安远皇家宝贝育婴连锁,大量招聘以下人员:导购,产后修复技师,小儿推拿技师,泳疗技师多名,待遇2000元至8000元有意者请与我联系或微信私聊

18970726702冯姐,县城九龙加油站皇家宝贝店应聘

——以上为赞助商广告——

每天都有最搞笑,最感人,最戳心的视频和文字;免费更新,免费阅读,免费关注! 每天都有最搞笑,最感人,最戳心的视频和文字;免费更新,免费阅读,免费关注! 每天都有最搞笑,最感人,最戳心的视频和文字;免费更新,免费阅读,免费关注! 每天都有最搞笑,最感人,最戳心的视频和文字;免费更新,免费阅读,免费关注! 每天都有最搞笑,最感人,最戳心的视频和文字;免费更新,免费阅读,免费关注!

前几天地产股暴跌的新闻。

碧桂园,6月26日一早跌幅超过8%,短短四天内市值蒸发800亿元;同日,中国奥园、雅居乐、新城发展控股跌超6%,中国建材跌近6%,融创中国跌4.81%,中国恒大2.73%。

地产股为何集体暴跌?

一则有关棚改的消息是关键:棚改项目审批权收回至国开行总行。所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

那么,棚改项目审批权的上交同房地产有何关系?是否真如市场传言,棚改货币化安置推高了三四线城市房价?三四线城市房价还有没有春天?

这件事情有嚼头,要好好琢磨琢磨。

【最新的房产数据】

三四线楼市到底有多火爆,我们不妨来看看最新的3组房地产数据:

1、根据《易居百城住宅价格报告》显示,受监测的百城三四线城市新房均价为10350 元 / 平方米,已经连续9个月超过万元以上;

2、根据国家统计局对5月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动的统计数据显示,新房房价环比涨幅超过1%的21个城市中,三四线城市就占据了一大多半,其中丹东房价环比涨幅最快,上涨了5.3%;

3、易居地产研究院数据显示,5月份三四线城市新房成交面积同比增长了16%,土地平均溢价率超过30%以上,而这两个数值都远超过一二线城市。

通过上述3组数据我们可以发现,三四线房产过热的现象非常严重,这些楼市真的有如此大的投资价值吗?

【三四线楼市的后市】

不容置疑的是,三四线城市的楼市确实是有上涨的理由,包括城镇化建设,还有棚改,其货币化安置的手段也催生大量的购房需求。但是,房价再次疯涨的可能性已经不复存在了,为什么这么说呢?理由有两点:

1、楼市调控重点转移到三四线城市

前期因为消化楼市库存,国家对三四线的火爆楼市睁一只眼闭一只眼,现在库存已经消化完毕,现在该出手的时候到了!

进入2018年以来,政府密集发布楼市调控政策,单就5月份来看,江门、威海、丹东、聊城、三明、德州、徐州、赣州等三四线城市均出台了调控政策,主要还是打击投机炒房为主。

2、大部分三四线城市不具备房价上涨的基础

与一二线城市不同,三四线城市缺少足够的经济基础、产业支撑,甚至连人口和各种资源都在大量向省会城市集中。虽然,短期内棚改会为三四线提供购房需求并注入活力,但不具备长期性,2020年之前棚改很可能就结束了,房价自然会回归。

2016年开始的房价暴涨,从一线传导至二线,在史上最严调控政策出台后,一二线偃旗息鼓。

2017年的楼市,属于三四线城市。

这一现象到了2018年依然在延续。3月19日,国家统计局公布了2018年2月70个大中城市房价变动情况:

2月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.1%;二手住宅销售价格涨幅连续17个月回落。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。

三线城市同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。

三四线楼市的持续火热,也造就了中国房企的新格局。

着力三四线市场的碧桂园反超万科,登顶中国第一大房企,恒大同样保持在前三。

而从地区来看,2017年中西部地区销售同比增速甚至远好于东部地区。

这让众多媒体把三四线楼市热销归功于一二线城市的需求外溢,有些简单了,这其实是全国“普遍性”的现象。

这背后的真正推手是棚户区改造!再具体点,是棚改货币化安置!

甚至,二线城市的暴涨,也与棚改货币化不无关系!

02成就去库存的棚改货币化

2004年,作为棚户区最多的省份,辽宁启动棚改。至今14年的时间,中国的棚改大致可分为两种模式或两个阶段:

第一阶段是2004-2014年:实物安置和货币安置模式并重、以实物安置为主。2005年10月,住建部出台《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》,标志着大规模棚户区改造拉开序幕。但受限于资金问题,棚改进度相对缓慢。

第二阶段是2015年至今:安置模式重心逐渐转向货币化安置,PSL 成为货币化安置的主要资金来源。

单单是2015-2017年,全国棚改就完成了1800万套,新的三年(2018-2020年)棚改攻坚计划还要完成1500万套,2018年的政府工作报告中提出的目标是580万套。

2015年是棚改的转折点。这一年的经济主线变成供给侧改革,这一年中央经济工作会提出了“三去一降一补”,去库存又是重中之重。

以此为背景,货币化安置的功效就一目了然:去库存,尤其是库存量大的三四线城市!

于是,2015年后货币化安置的比例在逐年提高,2017年更是达到60%。

多数省份都超过了50%,比如内蒙、湖南和辽宁的比例都超过了70%,而甘肃的武威、庆阳、酒泉等地货币化安置率均达到80%以上。

货币化安置比例的提高,带来的去库存效果十分明显。

还以蚌埠为例,2014年对货币化安置率未做要求,2015年不低于20%,2016年直接飙升到60.2%,2017年计划高于70%。

放眼全国看,2017年60%的货币化安置率,消化商品房库存面积约3.1亿平方米,占全国商品房销售面积(16.9亿平方米)的18.3%,拉动住宅销售约3.5%。

03一场定向宽松

任何事物都有两面性。棚改货币化安置去库存效果显著,但其副作用也毒性不小。

最直接的,就是对房价和房租的刺激。房价上涨很好理解,事实也证明了这一副作用。而房租,则体现的更隐晦些。

无论是实物安置抑或货币化安置,拆迁后的过渡性居住都是“刚需”要求,无疑对租房市场造成一定冲击,尽管影响较小,但房租上涨依然是趋势。

你看不见的,是央行借此偷偷放的水。“棚改贷”是这一切背后的推手。

PSL投入均为基础货币,考虑到棚改货币化安置主要集中在三线及以下城市,其实质就是央行通过PSL对三线及以下城市实行的大量而快速的定向货币宽松。

以2016年为例,全国棚户区改造完成投资1.48万亿元,PSL支持的专项贷款占86%,仅国开行的投放量就9725 亿元。

这场定向放水,使得大量资金沉淀在拆迁户手中,有人买房,有人炒房,也有少数人挥霍一空,推高了房价,拉动了地方投资,也促进了三四线城市的消费升级。

而当所有人都经历了2016年的暴涨,当棚户区的居民都明白自己的破房子所潜在的升值空间后,“抗拆”“钉子户”等现象越来越多,棚户改造也面临新的困境。

04一棚改货币化风向变了?

棚改货币化比例会一直提高吗?又能延续到何时?下面这两个事件,或许就是棚改货币化方向转变的信号:

2017年,央行投放的PSL规模较上年缩减了三分之一。

2018年2月,财政部会同住建部对棚改专项债征求意见。

棚改债与PSL的玩法完全不同, PSL 是央行新印一批钱,投放到三四线城市;而棚改债是货币的结构性调整,吸引社会资金投入。

全球宽松环境基本结束,中国虽没有加息,但市场利率上升,资金已有紧缩态势。

但棚改债的融资难度、募集时间也远高于 PSL 。

棚改任务连续3年位居全国第一的山东,已经开始行动了。

重回实物安置,面对2018年依然70万套的棚改量,山东的态度值得玩味。或许,后续会有不少省份跟进。

中国1355个县,又该如何面对这一难题?

OK,结合上文所讲,我们再来总结一下:

1. 推动房子的人口因素,已不复存在;

2.推动房价的货币因素,已被限购、增加房贷利率、首付比例上升等调控手段代替;

3.房子的供给在增加,需求并没有明显的伴随增加;

你可能想问,三四线城市房价上涨是不争的事实,这你怎么解释?

记得股市一个又一个振奋人心的主题吗?一带一路、雄安新区等,后来又怎么样了?从中国房市的表现来看,这更像是“补涨”伴随着牛市的尾声。

三四线城市的这轮涨势,我更倾向定位于“震荡市的风格捕捉”:2015年后启动的棚改推动了三四线城市去库存,从而导致的“主题投资”。

世界上没有只涨不跌的市场,房地产周期一般是18-25年,如果从2000年开始算起,这个上行周期也差不离了。经济发展是有阶段性的,没有任何力量可以逆转趋势,就像股市到了熊市,停了IPO,国家队救市就能够逆转行情吗?

讲到此,或许对于房地产的兴衰,应该跳出土地、政策等的分析,把它放到大系统、大周期里去看,才能更坦然接纳和清晰理解未来房价的走势。

请大家帮忙转发

转发是一种鼓励 |分享是最好支持

有事请加小编微信号电话同号:18679077880

招聘

安远皇家宝贝育婴连锁,大量招聘以下人员:导购,产后修复技师,小儿推拿技师,泳疗技师多名,待遇2000元至8000元有意者请与我联系或微信私聊18970726702冯姐,县城九龙加油站皇家宝贝店应聘

[安远通讯录]太牛了,有了它走遍安远不用愁!

安远人互动交友平台,

【收藏】安远班车时刻表,及最新票价↓

安远最全本地搞笑微电影,微视频,配音秀合集

每天都有最搞笑,最感人,最戳心的视频和文字;免费更新,免费阅读,免费关注! 每天都有最搞笑,最感人,最戳心的视频和文字;免费更新,免费阅读,免费关注! 每天都有最搞笑,最感人,最戳心的视频和文字;免费更新,免费阅读,免费关注! 每天都有最搞笑,最感人,最戳心的视频和文字;免费更新,免费阅读,免费关注! 每天都有最搞笑,最感人,最戳心的视频和文字;免费更新,免费阅读,免费关注!

↓↓↓ 点击"阅读原文" 【发布广告或查看便民信息】



回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

最新帖子

Copyright © 2011-2015 赣州新秀网www.gan0797.com All Rights Reserved. 赣ICP备15010313号-3    赣公网安备:36073302000126

快速回复 返回顶部 返回列表